越南，近两年成为亚洲涌起的一颗新秀，中国制造业向越南转移，TPP协议签署之后，越南部分出口产业将可以享受零关税。越南经济犹如插上了腾飞的翅膀，GDP快速增长。越南已经成为继印度、中国经济发展最快的第三个亚洲国家，腾飞中的越南吸引了大量国外投资客入驻。越南地理位置1逐步扩大的中产阶级2015年，越南人均国民收入是1980美元，仅是中国人均国民收入7820美元的四分之一。不过这一差距也正在逐步变小。在越南，一个家庭年收入能超过20000美元，便是富裕阶层。尽管看起来门槛很低，但是目前能达到富裕水准的人数只有25万人，年收入在8000到20000美元之间的中产阶级有31.6万人。根据越南官方数据披露，越南的富裕人数和中产阶级目前正在迅速壮大，预计2020年，越南富裕人数会达到53万，中产阶级会到48.3万。逐步崛起的中产阶级和富裕阶层将会形成巨大的购买力。2高房价困扰着越南的大部分人群河内是越南的首都，人口有758万，胡志明市是越南的第二大城市及经济中心，人口数量近900万。而越南总人口是9100万，这两大城市聚集了越南近五分之一的人口。而这两个城市的人口流入还在不断加速。在基本面的支持下，越南的房地产市场又是怎样的一番景象呢？在越南，私人拥有土地的永久使用权、转让权和继承权，很多人都是自己买地建房，地方政府是不能强制征地、拆迁、重建高容积率的房子。越南夜景土地私有化和小产权化是越南房地产市场的一大特色。2015年，受越南《住房法》和《发地产经营法》的影响，越南住房供应量和成交量都出现了井喷现象。新的住房法允许拥有赴越签证的外国人、外国投资基金、外资银行、外企在越分支机构和代表处均可在越南购买房屋，可购买公寓和包含土地产权的别墅。外资的涌入，对提振越南楼市起到了积极的作用。2015年，胡志明市的独栋别墅和联排别墅供应量相比上年量价齐升。城郊独栋别墅价格每平高达3000美元，联排别墅价格每平均价2200美元。相比于前些年，房价大幅下降。高房价对于人均GDP只有1980美元的越南人来讲简直就是天价，即便是富裕人群，购买房产也是一件很吃力的事情。在胡志明市中心城区，一栋别墅的价格普遍需要100~300万美元（合人民币668-2000万元），年收入20000美元的富裕家庭，不吃不喝至少也需要50年才能买得起房。胡志明市新增别墅（Villa）、联排别墅（Townhouse）供应量和价格（数据来源：第一太平戴维斯）如下图所示。2008年-2010年是河内房价的高位，相比于高位，现在的价格近乎腰斩，但是很多人还是买不起房，按照目前房价收入比，很多人一辈子都难以在这两个城市购得一处房产，哪怕是偏僻的城郊。因为房价高，越南政府规定房子尺度不能过大，同等面积的房子，门面越宽，缴纳的税费也就越高。河内、胡志明市这两大城市的别墅占用土地面积普遍在50-75平方米，盖3到5层，房子看起来都是一小格一小格的，宽度普遍在3.5米到5米，很狭长。随着土地成本的不断上升，越南人可购土地的宽度越来越窄，这样也更容易负担得起。越南曾经是法国的殖民地，所以当地建筑透着浓浓的法国风，样式好看。能够拥有胡志明市、河内的一套房子，是很多人可望不可即的梦想。除了少数富人买地盖房之外，胡志明市和河内的房产供应主要还是通过开发商购入大片土地盖高楼，旧房改造等方式。所以这两大城市现在也是高楼林立（当然中间也夹杂着不少私人别墅），俨然属于现代化化大都市。胡志明市一景越南以前战事不断，国内经济相对落后，专心发展经济也就是最近几年的事儿。2009年，越南的首条轻轨才在河内开建，直到现在还没有完工，胡志明市的第一条地铁预计在2020年落成。目前越南交通很不发达，摩托车是最主要的出行工具，根据越南对外发布的信息显示，全国九千多万人口拥有七千多万辆摩托车，尤其是在胡志明市和河内，摩托车的数量与人口几乎是相等的。落后的交通配套，使得胡志明市和河内城郊的房价相对较低，有8到10倍的差距，租金也没有中心城市价格高。胡志明市街景第一太平预计胡志明市地铁开通以后，伴随着基础设施的改善，会拉近城郊与城市中心的距离，更多的土地供应对抑制大城市高房价也会起到一定作用。房地产泡沫不止出现在中国，在越南尤为恐怖。随着越南房地产的对外开放，投机炒房的国外机构和个人占比高达45%，充斥着大量投资客的越南房地产市场也潜存着一定风险。3旅游业发达，大力发展度假房产全球游客半数以上来自中国与俄罗斯，而拥有绵长海岸线与宜人气候的越南更是“近水楼台”先得游客。2015年越南全国上下掀起酒店开发热潮。北至下龙湾与岘港，南至芽庄与富国岛，各大旅游胜地都在打造世界级酒店，不仅沿海而居，配有高端高尔夫球场，建筑设计更是彰显国际水准。越南游客中三分之二以上为本土游客。第二代酒店开发将在首轮开发成功的基础上，重点打造度假房产与度假区酒店。2016年越南将推出一系列沿海旅游住宿选择，从平价度假屋到享誉国际的品牌酒店，满足不同游客的度假居住需求。五星级酒店的大量开发提升了越南大城市的整体形象。2012-2016河内A/B级写字楼出租率（数据来源：高力国际）如下图所示。以河内为例，写字楼的集中供应，部分房产出现了一定的空置，尤其是地段不佳，品质又低的写字楼出租难度加大。但从整体来看，目前河内写字楼供求关系还算健康。相比于河内，胡志明市的出租率更高，不论是A级还是B级都在90%以上。这是因为2016年一季度胡志明市没有新项目入市，但是未来几个季度写字楼会集中入市，七个大型项目共计19.8万方，其中A级（相当于中国的甲级写字楼，比B要高一个等级）写字楼9.49万方，B级写字楼10.31万方。房价高、出租率高、租金高，是越南房地产市场目前的现状。西贡中心是胡志明市的摩天大楼及购物中心，属于A级。这样的大楼在胡志明市并不少见。这座大楼于1996年落成，目前的平均租金是45美元每月每平，而这并不包含物业费，在胡志明市，写字楼和购物中心的收费标准普遍在5-9元每平每月。胡志明市写字楼的高租金几乎可以比肩中国一线城市京沪深。假如在西贡中心租下一套30平的铺子，需要每月支付1620美元，约合人民币16819元。而这样高租金的写字楼出租率高达99%。在胡志明市，即便品质低一个等级的B级写字楼，平均租金和服务费加起来也要33美元每月每平，A级写字楼平均高达48美元每月每平。未来两年，随着越南经济的大力发展，对商业的需求量也会逐步增加，尤其是集经济、政治、文化为一体的胡志明市和河内。越南夜景目前的越南正处于快速起飞的阶段，前途甚好。很多人说现在的越南正是处于改革开放期的中国，商机无限。