作者：穿越城市

回顾房地产20年，每个人大概都有千言万语要说。

有人说，如果一开始房价只有几百元一平方米，一套房子几万元就可以入驻，如果你当时买了几套，你为什么要 现在要这么辛苦吗？ 即使没有财富自由，至少也可以轻松找到一份工作，过上无忧无虑的生活。

也有人说，每次觉得房价太高的时候，都认为是当时的最高点，希望房价能降下来再买，但就是这样 每次都越来越高，他们越来越看不懂价格了。 我运气不好。

当然，楼市也有坚定的空头。 在他们看来，房价经过20年的上涨，无论是房价收入比还是住房拥有率，都远高于国际平均数据。 房子回归住宅物业后，房价会理性回归。 但是，由于房地产相关产业众多，对经济的贡献很大，考虑到经济金融安全，房价的回归不会一蹴而就，但趋势就是这样的趋势。

不得不说，他们的观点确实代表了楼市的过去和现在的状况。 此时，数据的反应也很直观：

1。 价格。 从统计部门9月最新公布的全国房地产销售数据可以推算，全国新建商品房均价为1.03万元/平方米，略低于1.06万元/平方米。 第一季度，但价格仍然很高。

2。 房价与收入的比率。 以2020年全国大型企业在职人员月平均工资6600元和一个家庭两名在职人员月平均工资计算，不包括生活费和育儿等费用，仅 一个工人的钱每个月都可以用来存钱买房。 并偿还抵押贷款6600元。 这样一来，买一套100平方米的全国平均房价（103万）需要13年，明显高于国际“3-6年”的合理范围。 至于那些房价收入比可以达到30到40年的一二线城市，比如深圳、厦门，在这些城市买房的压力会更大。

3。 房屋拥有率。 央行曾发布对3万储户的调查报告显示，城镇居民住房拥有率达到96%，只有极少数人没有房子。 虽然有网友表示自己的感受很不真实，但毕竟这只是一部分人的调查，周边租房的人也不少。 不过也有网友认为，如果把这些人算在老家或者其他城市，数据其实差不多。 现在很少见到没有房子的人了。 比如70后、80后有房，90后有房。 要么你有房子，要么你的父母已经准备好了房子。

4。 房屋空置率。 住建部副部长邱宝兴在2018年提到，鄂尔多斯的空置率是70%，北京的空置率也在10-20%。 似乎不同城市的空置率存在差异，但整体空置率应该不低。 根据部分机构给出的数据，一般在20%-30%之间，明显高于国际上的“5%-10%”。 %" 合理范围。

回归本质，房地产破裂的历史给经济社会发展留下了惨痛的教训，这一切都表现在高房价和强大的住房金融属性上。 事实上，国家已经注意到了这个问题，已经开始规范房地产市场。

大致分为三线：一是从需求端控制投机炒作，包括限购限售、限贷，打击假离婚、炒房，大幅减少需求； 二是从供给侧看，试点集中供地模式，在控制地价率的同时，房地产企业收购土地的比例不得超过销售额的40%。 可以看出，全国第二批土地集中供应城市出现大量挂牌，地价大幅回落； 三是金融方面，主要是开发商和银行“3+2”红线限制，以及房贷额度下调。 开发商必须降低价格以吸引买家进入市场。 结果显而易见，楼市“三滴”出现。

一是房地产企业销售业绩大幅下滑。 据该机构统计，销售额前100名的房企总销售额连续3个月下降。 其中，楼市传统旺季“金九银十”9月跌幅进一步扩大，销售额同比下降1/1/2以上。 3、从行业来看，旺季依旧如此，市场只会继续下滑。

第二，房价有望下跌。 由于人们买涨不买跌的心理，当市场进入低迷期时，买家只会越来越多的观望。 在央行发布的第三季度调查问卷中，与上季度相比，“看涨房价”人数下降了5.6个百分点，超过80%的人认为房价不会再上涨。 由于房价不涨，除了急需，其他人一般只会捂着自己的钱袋子。

第三，住房需求下降。 不久前，安徽一份征求意见稿显示，2017年到今年，全省出生人口出现“断崖式”下降，均为负增长，年降幅超过10%。 当然，安徽只是正常反应，其他省份也大体如此。 据各官网统计，今年上半年全国出生人口同比下降16.7%。 如果全年计算这个比例，结果是：1200万*（1-16.7%）=999.6万。 那么2021年人口下降到1000万以下的可能性非常大。 现在回头看，2017年的人口超过1700万，再过几年就会跌破1000万。 对于楼市而言，住房需求的大幅减少已经提前到来。

经济学家任泽平曾说过，房地产“短期看金融，中期看土地，长期看人口”。 现在比较起来，无论是金融、土地还是人口，都对房地产有制约，有主观的，也有客观的因素，说明楼市的现状其实是市场的必然反映 .于此，2021年即将过去，有人郑重提出，上涨了多年的楼市会不会在2022年迎来首个“贬值潮”呢？房价回落的空间有多大呢？官方“8字”回应透底。

实际上，官媒经济日报以题为《楼市“黑嘴”要不得》为题专门针对楼市“贬值潮”有过论述：由于各城市在人口、地价和供需等方面出现分化差异，不会出现所谓的“普涨”或“普跌”之说，一些楼市“黑嘴”臆断房价走势，对楼市调控不利，大家要保持警惕和识别。即便是目前的楼市降温明显，国家统计部门在通报最新的房地产数据时仍明确表示，“下一阶段房地产市场有望保持平稳发展”，“有望保持平稳发展”8个字也显示了官方接下来对楼市的定调和底线。

既然主基调是有望保持平稳发展，说白了，房价不会出现大涨大跌情况，整体贬值潮也不会出现，寄希望房价暴跌的可能性也非常之小，当然也不会出现大涨情况，楼市热度抬头的城市还会遭到调控加码抑制，而市场下滑过快的城市也有望祭出包括“限跌令”在内的举措，其目标就两个字：“平稳”。当然，也有人说了，短期依靠行政措施可以做到，但终究还是要由市场来决定，长期的平稳能做到吗？笔者认为，这个要分两个方面来看：

第一，对于楼市热点城市。这类城市有一个共性，那就是经济发展不错，或者说经济发展潜力可以，对人口的吸引力较强，这类城市不缺住房需求，如果管控松一松，热度又上来了，所以，仅靠行政管控可能还不够，还需要长效机制。就目前来看，大家提到最多的一个长效措施就是“房产税”。从别国经验看，房产税确实可以有效抑制投机，保持房地产健康平稳发展，而我们官方在今年也已经多次提到房产税试点工作，意味着房产税开征已经不远了，从专家们的观点看，热点城市应是首批试点对象。从主要已征收房产税国家来看，房产税由于有免征面积、免征额，对自住刚需基本没啥影响，主要是针对多套房产的，通过税率调节有利于市场长期平稳。

第二，对于楼市冷门城市。这类城市说实在的，受棚改货币化影响，这些年房价其实没少涨，但本身的产业基础薄弱，人口流出明显。在大规模的棚改退潮和采取实物安置措施后，现在基本失去了推涨力。“限跌令”只能维持短期市场不出现大幅下降，但长期还是会由市场来做出选择。毫无疑问，这些地方房产出现理性回归也是大势所趋，需要的只是时间罢了。

对此，你看明白了吗？

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